不動産を賃貸している場合、家賃収入が一定額を超えると「確定申告」が必要になります。
この記事では、確定申告の基本的な流れと、経費にできるもの・できないものをわかりやすく解説します。
不動産賃貸で確定申告が必要になるケース
- 年間の家賃収入から経費を引いた不動産所得が20万円を超える場合（給与所得がある人の場合）
- 給与以外に不動産所得がある個人事業主の場合
- 青色申告や白色申告など、申告をして初めて特例が受けられる場合
確定申告の基本的な流れ
- 1年間の収入・経費をまとめる
家賃収入、礼金、更新料なども含めて計算します。 - 経費を計上する
後述する「経費になるもの」をきちんと集計。領収書や請求書を保管しておくことが重要です。 - 必要書類を用意する
- 不動産所得内訳書
- 賃貸契約書の控え
- 経費の領収書・請求書
- 通帳の写し など - 確定申告書を作成し提出
e-Tax（オンライン申告）や税務署への郵送・持参で提出します。 - 納税（または還付）
計算結果によって、追加納税や還付があります。
経費として認められるもの
不動産賃貸のために使った費用のうち、業務に直接関わるものは「必要経費」として計上できます。
主な経費になるもの
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険料・地震保険料（建物にかかる分）
- 修繕費（雨漏り修理、設備の故障対応など）
- 管理費・管理会社への手数料
- 仲介手数料（新しい入居者を募集した際など）
- 借入金の利息（元本返済分は経費にならない）
- 減価償却費（建物・設備を年数で分割して経費化）
- 賃貸募集の広告宣伝費
- 入居者トラブルの弁護士費用（業務関連の場合）
経費にできないもの
一方で、次のようなものは経費にできません。
- ローン返済の元本部分
利息は経費ですが、元金返済は経費になりません。 - 自宅部分の費用
自宅と賃貸物件が同じ場合、賃貸部分に応じた割合のみ計上可能。 - 資本的支出（資産価値を高める大規模リフォームなど）
原則、修繕費ではなく「資産」として計上し、減価償却で処理します。 - プライベートな費用
例えば自分や家族の引っ越し費用などは不可。
青色申告で節税メリットを活用！
不動産所得の確定申告では青色申告を選ぶと、最大65万円の特別控除や、赤字の繰越控除などのメリットがあります。
ただし、事前に「青色申告承認申請書」を税務署に提出しておく必要がありますので、早めに準備しましょう。
まとめ
不動産賃貸の確定申告では、
✅ 家賃収入や経費を正確に把握すること
✅ 経費になるもの・ならないものを正しく区分すること
が大切です。
経費を正しく計上することで、納税額を適正に抑えられます。
日頃から領収書を整理し、必要書類をそろえておくと、確定申告の時期に慌てずに済みますよ。